Instituto da Habitação vai fiscalizar arrendamento

A habitação é o setor com mais investimento previsto no Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Ainda assim, não será suficiente para resolver os problemas mais graves, como reconhece a secretária de Estado Marina Gonçalves.

Em entrevista à Renascença e ao jornal "Público", a governante reconhece que os programas de apoio ao arrendamento não têm tido os resultados esperados e defende que só um parque público de habitação conseguirá mudar o setor. Na criação desse parque haverá, contudo, espaço para o setor cooperativo e Marina Gonçalves anuncia que até junho será aberto concurso para um projeto piloto.

A habitação é a área com maior investimento previsto no Plano de Recuperação e Resiliência. Vai ao encontro com o Presidente da República onde o Governo vai apresentar o programa de recuperação?

Não estarei nessa delegação, onde os ministros coordenadores das várias componentes vão explicar as prioridades. Felizmente, a habitação é uma das prioridades do Plano de Recuperação e Resiliência.

E se fosse, como é que justificaria esta prioridade?

As evidências das necessidades de habitação explicam-se por si. O direito à habitação é um constitucionalmente consagrado, é um pilar do Estado Social e, ao contrário do que aconteceu com setores como a saúde e a educação, onde facilmente todos percebemos a necessidade de um Estado forte e presente na resposta, no caso da habitação fomos despertando mais tarde para esta necessidade. Aquela que é a garantia e salvaguarda de uma política duradoura e estável é efetivamente com um Estado mais presente, uma política onde o Estado tem realmente uma resposta sua no parque habitacional público - não é substitutiva do que existe, mas deve ser complementar.

O ministro da Habitação referiu-se a uma "revolução nas políticas de habitação" e a “um financiamento sem precedentes”. Os 1.600 milhões de euros a fundo perdido até 2026 que vão buscar no PRR são o mais importante instrumento para essa revolução. Mas que preocupações terá o Governo na forma como essas verbas chegam ao território? Haverá outro critério, para além da rapidez, o primeiro a chegar é o primeiro a receber?

Temos de ter necessariamente a preocupação da coesão territorial. Está nos nossos instrumentos, e também no caso do Primeiro Direito e do PRR, onde quem chegar primeiro tem acesso a 100% [de financiamento]. Esta é uma das componentes importantes, mas tem necessariamente de haver uma lógica de coesão territorial. Vamos regulamentar aquilo que é o período do PRR, enquadrado no programa, mas sem prescindir do programa como ele hoje está construído. Temos de executar e entregar as 26 mil casas às famílias até julho de 2026, e temos de enquadrar e compatibilizar com uma preocupação de coesão territorial. Temos de garantir este equilíbrio de soluções e de prioridades.

O PRR pode então ser usado nas politicas de habitação também para ajudar a equilibrar o país. Como?

Quando falamos das necessidades de habitação nas áreas metropolitanas falamos muito de pressão de preços de mercado e do desequilíbrio entre os preços e o rendimento das famílias. Quando falamos de territórios do interior, há este desajustamento mas há uma importância das políticas de habitação para atrair e para fixar a população. Quando falamos de coesão territorial não podemos ficar pelo discurso, temos de criar políticas para que isso aconteça. E se não tiver acesso à habitação nos territórios de baixa densidade, efetivamente não vou conseguir fazer uma política conjunta com outras áreas - do emprego, da educação, das condições necessárias para uma família se fixar nestes territórios. A habitação tem um papel imprescindível, e os nossos instrumentos têm de ter isso em conta.

A execução desta componente do PRR está dependente das Estratégias Locais de Habitação, feitas pelas câmaras municipais. Ainda há muitas por entregar, mas entre as que já estão entregues, os pedidos de financiamento já quase esgotam a verba disponível. Isto não preocupa o Governo?

Nós temos 34 acordos de colaboração assinados que dão respostas para um pouco mais de 18 mil famílias. Nestes acordos assinados ainda não esgotamos o que é o investimento do PRR, mas não temos dúvida que isso vai acontecer. Isso preocupa-nos, mas também nos dá uma certeza. O Primeiro Direito não é um programa que esteja limitado ao PRR, e o PRR é um instrumento para financiar o Primeiro Direito. E o levantamento inicial das 26 mil não é um limite para o investimento. Necessariamente, temos de continuar o programa e o financiamento terá de ser encontrado para salvaguardar o cumprimento de um programa que criamos ainda antes do PRR.

Imaginemos, por exemplo, que a Câmara de Odemira não avança com a sua Estratégia Local de Habitação (ELH), e não procura financiamento para resolver o caso dos muitos trabalhadores precários que vivem em contentores. Isso significa que vai ficar de fora? Ou Governo pode intervir?

O programa assenta, para além de um conjunto de regras, num conjunto de princípios. Definimos que devem ser identificadas as carências habitacionais em várias vertentes (sobrelotação, precariedade da casa, inexistência de habitação) e com estes princípios estamos a pressupor que o IHRU, na avaliação que faz com o município, avalia se essas mesmas estão identificadas. Neste momento há 122 munícios que estão a trabalhar com o IHRU nesta fase preparatória. Além disso, a ELH não é imutável. A partir do momento em que é entregue, e até à sua execução ou finalização, ela pode ser alterada, atualizada. É de facto um trabalho conjunto.

Há uma série de casos à volta de Lisboa de bairros precários que ainda existem e que pertencem a câmaras tradicionalmente comunistas (Seixal, Almada, Loures). Os autarcas do PCP dizem, geralmente, que habitação é competência do poder central. O que é que o Governo está a fazer em relação a bairros como Jamaica, o Segundo Torrão ou a Quinta das Lagoas?

São situações que temos identificadas. Tomando como exemplo o bairro da Jamaica, até havia um protocolo, uma vontade do município resolver aquela situação, mesmo antes do financiamento a 100%. Seria através de outro instrumento, o Prohabita, mas fizemos um acordo muito recente para transitar para o Primeiro Direito, para dar resposta a uma preocupação dos autarcas do PCP e que é efetivamente que a responsabilidade do financiamento seja do Estado central. Nós temos essa capacidade com o PRR.

Essas diferenças de pensamento, que reconhece existir, dificultam a agilização do processo?

Dificultam, mas na verdade temos estado a trabalhar. Não há aqui mesmo nenhuma falta de articulação. Dentro da dificuldade que há por pensarmos diferente em alguns instrumentos, vamos encontrando formas de adaptar. Tendo um instrumento como o PRR, que promove o financiamento a 100%, ajuda a encontrar esse tal ponto de equilíbrio. Em alguns municípios não é só um problema de pensamento, não há mesmo capacidade de financiar algum tipo de soluções habitacionais. E efetivamente o estado central também tem uma responsabilidade nestas politicas. É um trabalho conjunto.

O PRR prevê vários programas, um dos quais para ultrapassar necessidades urgentes e temporárias de habitação. Já houve alguns avanços em conselho de ministros, o que é está a ser feito neste momento?

A ideia subjacente à criação desta bolsa é identificar todas as respostas que já hoje existem e promover o financiamento para reforçar as respostas em cerca de mais 2100 fogos pelo país. No fundo criar uma rede integrada, numa lógica de sinergia para haver uma rotatividade nas soluções de emergência. Já aprovámos o decreto lei que vem criar a base legal para estes instrumentos, e criar as regras de financiamento para este período do PRR. Vamos criar uma plataforma que vai gerir as casas que entrem para a bolsa, e que até podem não ser casas, podem ser lógicas diferentes, como unidades residenciais. Estamos a falar de necessidades temporárias...

Estamos a falar de que tipo de necessidades?

Situações diversas como pessoas em situação de sem abrigo, de catástrofes naturais, de uma pandemia, de vítimas de violência doméstica, de trafico de seres humanos, de migrantes. A Bolsa pretende criar um elo entre a solução de emergência que queremos criar, e depois uma solução de transição e de autonomização, muitas vezes dependentes de respostas publicas consoante os rendimentos, e outras vezes de autonomização e de criação de respostas fora da habitação publica, por capacidade de resposta das pessoas.

Na versão de PRR que apresentou, o governo falava na possibilidade de ir buscar 1400 milhões de euros em empréstimos também para habitação. Confirmam esse valor, na versão final do plano?

O PRR ainda não está aprovado, mas mantemos uma componente de empréstimo em duas vias. Há 774 milhões de euros para o arrendamento acessível e há depois 375 milhões de euros para o alojamento estudantil, onde se pretendem criar 15 mil camas especificamente em residências.

Em que tipo de empreendimentos, edifícios, projectos vai ser aplicada essa verba? É para reabilitar património do IHRU (o governo assumiu o compromisso de reabilitar integralmente todo o parque até ao final da legislatura), é para avançar a Bolsa Pública de Imóveis?

É para financiar especificamente a bolsa de imoveis para arrendamento acessível, ou seja a recuperação e construção do património que já está hoje na esfera do Estado e que o que tem aptidão habitacional vai ser utilizado para políticas publicas. A par com este instrumento, e com outras fontes de financiamento fora do PRR, vai ser reabilitado o património já existente na esfera do IHRU, são por isso dois programas diferentes. E tal como no Primeiro Direito, os 774 milhões são um primeiro passo numa estratégia que necessariamente tem de ir para além de Julho de 2026.

A bolsa de arrendamento acessível e o alojamento estudantil avançam mesmo que não avance a componente de empréstimos do PRR?

Quando criamos a bolsa não criamos para o período do PRR, mas sim porque é nosso objectivo reabilitar o património do Estado com aptidão habitacional para o colocar no mercado. O objectivo do governo chegar aos 5% de parque publico na legislatura. E, se o PRR não tiver financiamento para o arrendamento acessível, outras fontes de financiamento terão de ser encontradas. Não estamos a espera que acabe o PRR para pensar em alternativas, é um trabalho que já vamos fazendo.

E como está a essa inventariação de património? Falava-se 730 mil casas vazias no país, grande parte pertencendo ao Estado e à Misericórdia.

O inventário está a dar os passos iniciais. Já colocamos no portal da habitação a plataforma que permite as entidades públicas inscrever esse património que está devoluto e que tem aptidão habitacional, e os primeiros passos de assinaturas de protocolos com o IRN, com a autoridade tributária, com a DGTF para acesso às plataformas de dados estão praticamente finalizados. Isto é um processo em contínuo.

Acredita que vai ser possível colocar fogos no mercado ainda nesta legislatura?

Tenho de acreditar que sim. No PRR calendarizamos até Julho de 2026, de 6800 fogos. Não sei quantos serão ate 2024. O pior que podemos fazer é criar a expectativa de um número que depois não se concretiza. Todos estes processos são morosos, sabemos que há um passo a mais, um prazo que escorrega, uma impugnação. Até chegar à empreitada há muitos meses de trabalho e muitos passos a ser dados. A nossa expectativa é que até final da legislatura termos uma parte importante destes fogos no mercado. Não serão todos. Certamente vou chegar ao final da legislatura a dizer que gostaria de ter mais, mas o importante é darmos os primeiros passos.

Pouco mais de 700 famílias tiveram acesso às linhas de financiamento criadas pelo IHRU para ajudar ao pagamento das rendas habitacionais por causa da pandemia. Tendo em conta tão fraca execução, o que é preciso mudar?

Houve uma fraca adesão ao programa. Não ponham na minha boca que houve uma fraca execução. Não houve uma grande adesão, e tem a ver com dois factores. Um deles é a gestão dos rendimentos das famílias e as pessoas preferirem pagar a sua renda e não ter ónus. A segunda questão, que nos preocupa, é a informalidade do mercado de arrendamento. Essa informalidade implica que as pessoas não consigam aceder aos instrumentos. Já não são pedidos muitos elementos para acesso a candidatura, já nem e pedido um contrato de arrendamento, basta um recibo de renda. E isso não acontece. Acho que isto explica porque muita gente não acedeu ao programa. E mesmo os que acedem, 24,5% dos casos de indeferimento tem a ver com a inexistência de uma prova de contrato.

E o que é que o governo pode, ou está, a fazer para combater essa informalidade?

Sempre houve uma incerteza sobre quem regula ou fiscaliza estas matérias. Obviamente, a autoridade tributaria consegue perceber quais são os contratos de arrendamento que estão inscritos nas finanças - é a forma mais fácil de identificar os que estão. Mas nós criamos uma competência no IHRU de fiscalização das regras do arrendamento. Já hoje as pessoas têm legitimidade para junto do IHRU, dizer que não estão a ser cumpridas as regras de arrendamento. Falta é definir qual é o procedimento quando acontecem estes casos. Estamos a trabalhar para densificar esta competência do IHRU e ao mesmo tempo articulando com competências de outras entidades que nos permitem aferir estas situações de informalidade.

Está a dizer que há um vazio, se não legal, pelo menos de fiscalização?

De fiscalização, claramente. A única forma de fiscalização que existe é feita pela Autoridade tributaria, em função do que ia conhecendo, e identificar o que era um contrato formal ou não. Estamos a tentar reforçar esta competência. É uma medida que pode ser mal interpretado, por que pode parecer que estamos atras de reforçar a receita fiscal, e não tem de todo a ver com isso. Para além da Autoridade Tributária, o IHRU passa a ter um papel importante. temos de densificar a forma como vai ser salvaguardado, e pode até ser numa lógica de comunicação a quem já hoje pode identificar isto e que é a autoridade tributaria. É esse trabalho que estamos a fazer.

As rendas neste ano desceram, mas não muito (cerca de 5 por cento). Como é que se pode controlar as rendas? Limitação administrativa?

Temos a convicção que a forma de controlar o mercado é com o estado presente. A nossa grande aposta, que não fazemos num mês nem em dois, é reforçar o parque habitacional público. Há também um conjunto de respostas mais imediatas, instrumentos que fomos criando contrariar esta tendência, como os programas de arrendamento acessível, o central e os municipais, ou o Porta 65. Mas estes modelos de dar benefícios ao senhorio em contrapartida de um benefício que é gerado no arrendatário não são a solução para o problema.

Como se justifica que o preço da habitação não tenha descido num ano de pandemia e de quebra de rendimentos?

Enquanto houver mercado para a compra de habitação, o mercado vai-se adaptando a procura. Temos mesmo a convicção que é através da resposta pública e com estado presente e activo no mercado de arrendamento. As quebras no Alojamento Local e a transição para o arrendamento de longa duração não devem ter um efeito de continuidade.

O que acha que é mais relevante no posicionamento dos proprietários privados: a fé no regresso do turismo, que os leva a evitar colocar os imoveis no arrendamento de longa duração, ou é a pouca fé, ou descrédito na lei das rendas e no mercado de arrendamento?

Não querendo ser mal interpretada, enquanto o estado promove o mercado de arrendamento para salvaguardar respostas às famílias, condizentes com os seus rendimentos, grande parte do mercado privado assenta numa visão mais financeira do que é o arrendamento. Não estou a dizer que isso é errado, não são os privados quem tem de fazer política publica de habitação.

Não há muito mais a fazer para convencer os proprietários a trazer esses imoveis que continuam vazios?

Há sempre muita coisa a fazer, numa lógica de colaboração. Mas, naturalmente, se vamos priorizar onde investimos, a minha prioridade é robustecer a política publica de habitação através do parque habitacional público. Não se quer dizer que não se criem instrumentos adicionais, mas não devemos esquecer que temos instrumentos criados e é preciso continuar a fomenta-los.

Podemos dizer que desistiram do programa de arrendamento acessível, como desistiram do FNRE? Os programas não são propriamente descontinuados, mas também não merecem nenhuma aposta por parte do governo.

Não desistimos dos programas! O Programa de Arrendamento Acessível é importante. Tínhamos expectativas mais elevadas, mas vamos vendo evolução. De há um mês para cá temos mais 70 famílias adicionais. Ou seja, já temos 414 contratos assinados. Temos 20 mil jovens que acederam ao Porta 65 em 2020. Seria errado dizer que desistimos de um programa ou que consideramos um fracasso um programa que dá resposta a estas pessoas.

Mas estaria disponível para alterar o PAA?

Em abstracto estou sempre disponível para analisar qualquer problema e perceber como o posso melhorar. Só não sei é como é que um programa que esta assente na isenção total dos impostos prediais como o torno mais atractivo do que isto. Mas não podemos considerar que o programa é um fracasso porque não chegamos aos números que queríamos.

Não é sensível ao argumento de que um PAA só seria eficaz se tivesse como referência o rendimento das famílias e não o valor de mercado do imóvel?

Sou sensível a esse argumento se estivermos a olhar para ele na logica do arrendatário. Se for ao contrário já não percebo tanto. Porque se estou a fazer uma política de arrendamento acessível olhando para um problema que tenho na sociedade e não para quem consegue encontrar respostas no mercado, não estaria a promover verdadeiramente uma política publica de habitação.

Estaria a subsidiar os proprietários, é esse o receio?

O meu receio não é a subsidiação, é estar a fazer uma política publica de habitação em que não estou a chegar às pessoas que quero chegar, e que é às pessoas que não conseguem encontrar respostas por si no mercado. Actualmente 56% dos contratos celebrados no PAA tem uma redução de renda que vai para além dos 20% que refere a lei, têm uma redução que vai ate aos 40%. Há um esforço também por parte dos senhorios em tentar enquadrar a renda efectivamente no que é a capacidade dos arrendatários.

Foi criada uma linha de nove milhões de euros para apoiar a reconversão do alojamento local em arrendamento de longa duração nestes dois anos. Que adesão teve? Tem noção de quantos imoveis saíram do AL para arrendamento?

Não tenho noção dos números em cada município. Criamos o programa no final do ano, com os 9 milhões previstos, e neste momento não temos nenhuma transferência feita de verba. Estamos a trabalhar com os municípios para identificar o número de fogos que transitaram. é mais um programa de incentivo que vamos criando para apelar aos senhorios privados para promover políticas publicas de habitação.

O Programa Bairros Saudáveis mostrou que não é só nas grandes áreas metropolitanas que há necessidades de habitação (30 por cento das candidaturas foram de territórios de baixa densidade onde vive 20 por cento da população). Como interpreta estes dados?

O Bairros Saudáveis tem um componente que vai muito para além da habitação, com muitas outras dinâmicas. E traz mais uma evidência da necessidade que há de encontrar respostas que garantam coesão territorial, uma capacidade de chegar ao país todo, e a importância de apostar em modelos em que a população tenha um papel activo. São um bom exemplo de como os projectos em que a comunidade se sente envolvida cria a sua resposta. Temos muita vontade de promover o modelo cooperativo e a habitação colaborativa, porque é importante as pessoas construírem a sua solução em função do que é a sua necessidade.

Porque depois a preservam melhor?

A população é parte da sua solução, porque estão a construir o que acham que é necessário. Esta coordenação é muito importante. A política de habitação não deve promover determinada solução que não tenha em conta o que são as preocupações das famílias.

Que papel pode ter o sector social e cooperativo na construção da nova política de habitação?

O Primeiro Direito já hoje permite o investimento por parte do terceiro sector, que incluiu IPSS, cooperativas, associações de moradores, portanto nas famílias com menores rendimentos já promovemos este financiamento. Mas precisamos de continuar a trabalha-las. Na bolsa de imoveis para arrendamento acessível prevemos que até final de Junho deste ano se avance com um projecto piloto, numa escala reduzida, em que vamos colocar alguns desses imoveis a concurso para que cooperativas e modelos de habitação colaborativa possam vir aproveitar as fontes de financiamento que já hoje existem no IHRU, na logica de empréstimo, mas também aproveitar o terreno que nós cedemos ao projecto para criar novas respostas. O nosso objectivo é promover a participação activa.

Já tem ideia onde pode avançar esse projecto piloto?

Não, ainda estamos a identificar todo o património, mas muito provavelmente será nas áreas metropolitanas. Mas ainda não identificamos o terreno.

Nos apoios dados pelo IHRU no âmbito da pandemia já há pedidos para converter os empréstimos concedidos em subvenções a fundo perdido?

Neste momento não temos nenhum pedido, porque naturalmente quem pediu o empréstimo vai usar toda a extensão do apoio, que vai até Junho. Provavelmente em junho é que vamos ter a totalidade das situações a pedir a conversão.

Resolver todas as carências habitacionais até ao aniversário dos 50 anos do 25 de Abril já não é possível - as carências continuaram a aumentar, já são mais dos que as 26 mil famílias identificadas em 2017. Tem um novo objectivo definido para essa data?

Não vou mesmo definir objectivos por vários motivos. Estar a definir objectivos quando ainda tenho 34 municípios com acordos de colaboração assinados seria fazer um jogo de dedução de que nenhuma de nós beneficiaria.

O que é mais difícil na relação com os municípios?

Eu diria que não há nada que seja difícil. Todos são muito diferentes na sua forma de actuar mas há um princípio que é importante e é comum a todos - todos tem preocupação de acelerar a sua estratégia e dar respostas habitacionais. Essa é a parte fácil. A mais difícil é este trabalho de identificação. É todo um trabalho novo, olhar para o seu território, nas várias dimensões de carência habitacional, e perceber o que é que encaixa no primeiro direito.

Não há dificuldade em aceitarem novas competências nesta área?

Não, porque há mesmo um objectivo comum e esta preocupação comum com o acesso á habitação, isso facilita logo a concretização destes instrumentos. Falávamos da diferença de pensamentos que temos e felizmente o PRR veio facilitar as respostas.

Havendo dinheiro ultrapassam-se as diferenças

(Sorriso) Só tenho a dizer bem da forma como os municípios e o trabalho que os municípios estão a fazer junto do IHRU para a concretização do primeiro direito e das suas estratégias.