Fundo imobiliário gerido pelo Banif à beira da insolvência com 26 milhões de dívidas

O fundo imobiliário Lusíadas, gerido pela Banif Gestão de Activos, que tem actualmente no empresário Aprígio Santos o único accionista e participante, está “numa situação económica difícil” e de “insolvência iminente”.

Há, neste momento, um Plano Especial de Revitalização (PER) em curso. As dívidas a 14 credores ascendem a 26 milhões de euros. O próprio Banif totaliza mais de 90% dos créditos.

O Estado é accionista maioritário do banco com sede no Funchal desde 2012, ano em que injectou 700 milhões de euros.

Noutro processo judicial em que o fundo está envolvido, o próprio Banif já pediu a execução do fundo.

O fundo Lusíadas, actualmente presidido por Raul Simões Marques, foi criado em 2004 com data de validade de dez anos. Entretanto, esse prazo já foi prolongado duas vezes por períodos de um ano cada. Começou com nove participantes, dos quais a Imoholding, sociedade detida por Aprígio Santos, presidente da Naval 1º de Maio da Figueira da Foz, sempre foi a principal accionista. Actualmente, tem três donos: a mulher de Aprígio, o próprio empresário e a Imoholding.

Segundo o relatório do PER, as dívidas do fundo vão desde os 88 euros à empresa Chaves do Areeiro aos quase 24 milhões devidos ao Banif. O Estado também é credor, em mais de 450 mil euros.

No PER, que a Renascença consultou, o Lusíadas começa por justificar o PER com a conjuntura recessiva desde 2008 para depois concretizar que essa condicionante macroeconómica levou à deterioração dos indicadores económico-financeiros causados pela diminuição das vendas.

O fundo não foi capaz de realizar nenhuma venda em 2013 e em 2014 fez apenas duas transacções, que valem apenas 3,6% da carteira do fundo. Como se não bastasse, o Lusíadas tem-se deparado com dificuldades em receber as rendas dos imóveis arrendados.

Por tudo isto, e apesar do activo avaliado em 29 milhões de euros ser superior ao passivo, o fundo diz não dispor da “liquidez necessária para cumprir pontualmente as obrigações e compromissos assumidos”.

Um dos negócios que mais penalizou este fundo foi realizado no final de 2009, quando celebrou um contrato com a Parques do Mondego Imobiliária para a compra de um prédio urbano na Figueira da Foz. O Lusíadas adiantou 500 mil euros como sinal para a compra, mas até agora não fez sequer a escritura do imóvel. A Parques do Mondego está insolvente. Já este ano, o fundo realizou uma provisão para liquidar esta imparidade.

Fundos imobiliários perdem quase mil milhões em valor

O contexto geral relativo aos fundos de investimento em Portugal também não é o mais positivo. De 2013 para 2014, houve uma quebra no valor líquido global destes instrumentos financeiros de quase mil milhões de euros, valendo agora 11,4 mil milhões de euros.

Até em número, os fundos imobiliários emagreceram. No final de 2014, havia menos seis do que um ano antes, num total de 248.

A líder deste mercado continua a ser a Interfundos, gerida pelo BCP, e que tem mais de 1,5 mil milhões em activos sob gestão. A Banif Gestão de Activos, a que pertence o Lusíadas, é a sétima maior gestora do mercado com menos de 6% de quota.

Os dias difíceis de Aprígio

Aprígio Santos, o detentor de todas as unidades de participação deste fundo, não vive dias fáceis. Se na primeira década deste milénio era visto como um empresário poderoso e fulgurante, essa mesma imagem tem-se alterado. Actualmente está a braços com um processo de insolvência no valor de 1,5 mil milhões de euros.

Recentemente, o “Correio da Manhã” noticiou que um grupo de investidores chineses pode dar uma ajuda a resolver o caso. Em causa está a venda do património imobiliário do ainda presidente do Naval 1º Maio ao Wanda Group, um dos maiores grupos chineses na área da hotelaria e dos centros comerciais.

Os montantes envolvidos, segundo o jornal, podem chegar aos mil milhões de euros.

Aprígio Santos e a mulher construíram um império imobiliário ajudados por financiamentos do BCP, do BPN e outros credores a quem têm uma dívida na ordem dos 600 milhões de euros.

Perspectivas muito condicionadas

Nas perspectivas para este ano, o Lusíadas assume no PER que no exercício de 2015 a prioridade continuará a ser “a alienação de imóveis em carteira”. A mesma será, porém, “muito condicionada” pelo resultado da acção judicial em que o fundo está a ser executado.

“Será dado um enfoque adicional ao nível dos arrendamentos, com eventual renegociação de contratos, recuperação de rendas em dívida e contratualização de novos inquilinos”. Esta é, aliás, a estratégia desde 2013, mas a crise no imobiliário não tem ajudado.

O fundo argumenta que a crise que se abateu sobre a economia entre 2008 e 2014 dificilmente não chegaria a um sector que transacciona bens duradouros. Ainda assim, a equipa de gestão percepciona uma melhoria este ano. O fundo já vendeu um prédio em Lisboa por 785 mil euros e recuperou rendas de 48 mil euros, mas ainda tem dívidas de arrendatários de quase 800 mil euros.

Por tudo isto, o fundo diz no PER acreditar na “manifesta viabilidade da recuperação económico-financeira”.