Alterações à lei do alojamento local fizeram subir preços nos imóveis entre 13 e 30%

A alteração ao regime jurídico do Alojamento Local (AL) de 2014 poderá ter provocado uma subida de 13,2% no preço das rendas e de 30,5% no valor de transacções, estima um estudo da Universidade Nova de Lisboa e promovido pelo sector hoteleiro.

Com vista a novas alterações legais para o sector da AL, o documento solicitado pela Associação da Hotelaria de Portugal (AHP) estima actualmente que o metro quadrado pago nos arrendamentos em locais com grande procura turística seja de 11,8 euros (9,7 euros/m2 em 2014), enquanto esse valor seria de 10,3 (9,7 euros/m2 em 2014) caso num cenário sem a actual lei.

Nos locais denominados de baixo interesse para AL, o metro quadrado estará a ser arrendado, em 2016, por 4,5 euros (4 euros/m2 em 2014).

Em termos de venda, o decreto lei terá ditado para as zonas mais procuradas um valor de 2.784 euros/m2 (2.335 euros/m2 em 2014), face a uns estimados 2.133 euros/m2 (2.081 euros/m2 em 2014) na hipótese de ausência do diploma. Nas zonas sem procura o valor será de 960 euros/m2 (908 euros/m2 em 2014).

O estudo indicou ainda que o número nas plataformas digitais é aproximadamente 40% superior ao número oficial, ou seja que consta do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), que inclui cerca de 34 mil unidades.

Nas conclusões da AHP foi pormenorizado que no concelho de Lisboa há mais 49% de unidades na Airbnb, plataforma mais popular de AL, do que nos registos oficiais, enquanto essa comparação dispara para os 98% no concelho do Porto.

A excepção nas discrepâncias é o Algarve.

Em linha com dados anteriores, o documento indica várias freguesias das duas maiores cidades do país com mais de 10% de imóveis dedicados ao AL, nomeadamente em Lisboa Santa Maria Maior (com 22% de imóveis registados no Airbnb), Misericórdia e Santo António, com 18,5%. No Porto, há 11,1% de imóveis nas zonas de Cedofeita, Sé, Miragaia ou Vitória.

Através do número fiscal, o estudo também revelou haver pessoas que somam a exploração de várias dezenas de unidades de AL.

O documento também assinalou que a prática, ao contrário do estabelecido na lei, tem ignorado a aprovação dos vizinhos à alteração do uso de um imóvel de habitação para AL.

Outros pontos notados são “distorções nomeadamente em termos de tributação sobre os imóveis", já que as casas são de AL, mas surgem como habitação para efeitos fiscais”.

“Surpreende também os autores do estudo a inexistência de regras quanto a licenciamento, instalação e funcionamento das unidades de AL, bem como a inexistência de monitorização desta oferta turística”, lê-se numa súmula do estudo disponibilizada pela AHP, que nota ainda uma “nova categoria de agentes” no mercado que se dedicam à “gestão maciça” de unidades sem regulamentação.

Face a este cenário, a AHP sugere a distinção entre o carácter esporádico de um imóvel para ser AL ou o seu uso permanente nessa actividade para efeitos fiscais e de permilagem.

Também deverá haver, segundo o sector, densificação de critérios para os hostels, assim como a proibição de fracções arrendadas serem AL e a reintrodução de requisitos de segurança e funcionamento, eliminados em 2014 e 2015.

Um reporte periódico da actividade às autoridades para um monitorização, que, por seu lado, permita às câmaras municipais definirem quotas nos instrumentos de gestão territorial são outras das propostas avançadas.

Na lista está ainda a necessidade de maior fiscalização e acção da ASAE, uma correcção fiscal, o estímulo ao arrendamento urbano de longa duração, a simplificação do licenciamento dos empreendimentos turísticos e abertura para outras modalidades.