Crédito à habitação. Novas regras garantem período de reflexão

Desde o início do ano que o crédito à habitação tem novas regras para clientes e instituições bancárias.

Lúcia Leitão, directora do Departamento de Supervisão Comportamental do Banco de Portugal, esteve esta sexta-feira na Manhã da Renascença para explicar as novidades.

Tome nota do essencial.

Informação com alertas

Antes de contratualizar um crédito à habitação, os bancos disponibilizam uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com toda a informação relativa ao contrato.

Este documento vem substitui a anterior Ficha de Informação Normalizada (FIN) e integrar regras europeias. A FINE tem informação mais sintética e vários alertas para o consumidor, em paralelo com as características e os riscos que os produtos a contratualizar contêm.

Nesta ficha estão todas as “indicações importantes sobre os custos do crédito”, por exemplo em termos TAEG, “que é uma nova medida do custo do crédito – já em vigor para o crédito aos consumidores, mas que agora vem substituir, no crédito à habitação, a velha TAE”, diz Lúcia Leitão.

A TAEG, acrescenta, “é uma medida de custo que engloba todos os custos essenciais que estão integrados no contrato de crédito”.

Uma outra medida de custo que consta do contrato é o MTIC (montante total imputado ao consumidor).

A FINE, dá, portanto, a ideia do total do montante de encargos que o cliente terá de suportar para além do reembolso do montante do capital, com base nas condições contratadas inicialmente.

A ficha de informação normalizada europeia alerta ainda para as alterações das condições no caso de o contrato ser a taxa variável. O cliente “tem de ver se, se essas condições se alterarem, a sua situação financeira estará capaz de suportar esses encargos”.

Segundo a responsável do Banco de Portugal, “há um alerta que diz: tenha em atenção, porque poderá não poder pagar todas as prestações e, se assim acontecer, poderá perder a sua casa”.

Na FINE está ainda definido o direito do cliente a uma “proposta firme” por parte da instituição, através de uma simulação do contrato com todas as condições indicativas e todos os aspectos relativos ao dever de assistência ao consumidor.

Período de reflexão

O cliente não pode, durante sete dias, celebrar um contrato de crédito à habitação. São sete dias de reflexão obrigatória, que pode chegar aos 30 dias.

Durante este período, os clientes podem tirar todas as dúvidas e comparar propostas, de modo a tomarem uma decisão informada e consciente.

Fiador mais protegido

O fiador passou também a ter conhecimento da ficha de informação normalizada europeia (FINE) do contrato. Assim, o fiador tem de conhecer a proposta que a instituição faz ao futuro mutuário do crédito à habitação e a minuta do contrato.

E a ele aplica-se também o período de reflexão. Isto, porque são muitas vezes os fiadores a responder pelas responsabilidades de terceiros.

Financiamento pode ter regras especiais

Em caso de negociação do crédito, o banco deve informar o cliente da possibilidade de regras especiais. Por exemplo, que só seja constituído seguro de vida do consumidor e de outros intervenientes no contrato e seguro sobre o imóvel em reforço da garantia de hipoteca.

Bancos com “dever de assistência”

As instituições estão obrigadas, desde o início do ano, a dar assistência aos clientes. Chama-se a isto o "dever de assistência": as instituições ficaram obrigadas a explicar, ajudar o cliente a perceber as características do contrato, perceber os riscos que estão subjacentes ao mesmo e a analisar várias hipóteses de contrato.

“Os bancos vão ser fiscalizados pelo Banco de Portugal e vão ser obrigados a cumprir”, refere Lúcia Leitão.

Para tal, os funcionários dos bancos – nomeadamente aqueles que estejam a vender crédito à habitação – têm de ter competência técnica “para poderem exercer convenientemente este dever de apoio e assistência ao consumidor”.

Os funcionários dos bancos têm, assim, que dominar aspectos como, por exemplo, serviços acessórios, legislação, o processo de aquisição de imóveis, avaliação das garantias exigidas e mercado de crédito hipotecário em Portugal.

Todas estas informações devem ser igualmente prestadas, de modo adequado, ao fiador antes da celebração do contrato.

Contratos sem influência nos salários dos trabalhadores

A política de remuneração dos trabalhadores dos bancos envolvidos na concessão de crédito não pode depender de qualquer aspecto relacionado com os pedidos de crédito aprovados ou contratos de crédito celebrados.

Avaliar bem o perfil de risco do cliente

Outra obrigação das instituições bancárias é a avaliação do risco de solvabilidade do cliente. Os bancos vão ter de ter acesso a toda a “informação necessária, suficiente e proporcional sobre os rendimentos e as despesas do consumidor e outras circunstâncias financeiras e económicas que lhe digam respeito”, refere a nova legislação.

Avaliações independentes

A avaliação do imóvel deve ser feita através de um perito avaliador independente registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e o consumidor pode requerer uma segunda avaliação. Se a segunda avaliação for iniciativa do banco, não pode ser cobrado qualquer encargo ao cliente.

Na Renascença, a directora do Departamento de Supervisão Comportamental do Banco de Portugal chama ainda a atenção para a reformulação feita no Portal do Cliente Bancário, da responsabilidade do banco central.

O portal “foi completamente alterado no final do ano passado” e “tem uma área sobre informação financeira, através de descodificadores, para que os clientes percebam as características e se habituem a perceber o significado dos conceitos financeiros, que não se podem eliminar totalmente”.

Além disso, passou a ser possível tirar mais dúvidas online, a que o Banco de Portugal depois responde.