Há falta de casas no mercado

O presidente da Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL), Paulo Barros Trindade, aceitou explicar à Renascença o que mudou nos últimos anos neste mercado e qual é a tendência futura.

No imediato, o presidente da ASAVAl sublinha a necessidade de rever a legislação do sector, porque parte da atividade funciona à margem da lei mas, curiosamente, é usada pelos próprios tribunais. É o que acontece sempre que alguém pede uma avaliação patrimonial por divórcio, morte ou registo de uma empresa.

Paulo Barros Trindade aponta ainda as dificuldades da profissão, onde muitos ainda trabalham em part-time, devido às baixas remunerações, que não refletem a responsabilidade ou as habilitações necessárias. Ainda assim, a Associação rejeita iniciativas como a greve e anuncia que os encontros com a banca e os seguros já deram resultados.

Esta atividade está devidamente legislada e regulada? Qual é o seu entendimento?

Até 2015, praticamente não havia regulação da atividade da avaliação imobiliária. Tirando situações pontuais de expropriações, avaliações fiscais e avaliações para os fundos de investimento, não havia regulação.

A partir de 2015, com a Lei 153, surge a regulação das avaliações realizadas para os setores financeiro e segurador e, portanto, aumenta substancialmente a regulação através da CMVM. Mas continua a existir lacunas, nomeadamente as avaliações realizadas para particulares e para empresas, que continuam sem ter qualquer tipo de regulação.

Ao nível da legislação há necessidade de evoluir no sentido de a atividade ser regulada de uma forma transversal e não apenas setorial.

E de quem é esta responsabilidade?

A CMVM concentrou a regulação das avaliações realizadas para o setor financeiro e segurador. A restante intervenção ou os restantes setores de intervenção dos peritos avaliadores, nomeadamente junto de particulares e junto de empresas, neste momento não tem nenhuma entidade responsável por essa regulação. É uma área que não está regulada. Teria que ser ainda identificada qual é a entidade que poderia fazer essa regulação, sendo que as próprias associações podem assumir essa regulação.

Que tipo de situações são estas que estão sem regulação? Em que situações os particulares e empresas pedem uma avaliação?

Hoje em dia as pessoas estão informadas, quando fazem uma transação particular, quando querem comprar a sua habitação ou quando estão em processo de partilhas de património, já recorrem a profissionais para determinar os valores dos imóveis. Existem inúmeras situações em que podem recorrer a um perito avaliador: no caso de divórcio, para determinar os lucros dos imóveis para partilha; no caso de um falecimento, para os herdeiros partilharem os imóveis; para efeito de contabilidade das empresas, do património imobiliário que integra as empresas; saber o valor pelo qual pode vender o seu imóvel, por exemplo.

São avaliações que, inclusive, podem acabar por ser apresentadas em tribunal, em disputas judiciais?

Sim. E podem ser solicitadas pelo próprio tribunal. Existe uma lista oficial de peritos do tribunal para o caso das expropriações, mas depois podem ser solicitados para outros efeitos. Podem ser solicitadas avaliações com a nomeação de outros peritos, que não estejam nessa lista, mas os próprios tribunais também recorrem muito à atividade da avaliação imobiliária.

Além desta ausência, desta lacuna na regulação, que outras falhas é que a associação identifica?

Nós entendemos que é importante melhorar a legislação que já existe, mesmo a de 2015 que regula a avaliação no setor financeiro. É importante que haja uma melhoria contínua da legislação, tendo em conta que acabou por ser pioneira quando foi introduzida em 2015, tinha algumas lacunas e o próprio mercado evoluiu e, portanto, será sempre importante que venha a ser atualizada no curto prazo.

Entendemos também que é muito importante que sejam adotadas as normas europeias de avaliação, que são publicadas pelo TEGOVA, o grupo europeu de associações nacionais de avaliadores, e recomendadas pelo Banco Central Europeu. Estas normas deveriam ser utilizadas em Portugal de forma generalizada, o que iria contribuir para a normalização da atividade.

Isto já passa pelo Governo?

Pode passar pelo governo, apesar de no setor financeiro a própria União Europeia e o Banco Central Europeu já recomendam a aplicação das normas europeias de avaliação, mas, o próprio Governo poderia dar um passo nesse sentido.

Os preços vão continuar a aumentar

Apesar da pandemia, as casas continuaram a aumentar de preços em Portugal, segundo os dados estatísticos que têm sido conhecidos. O que tem contribuído para esta subida, como é que lê estes números?

Neste momento há uma série de fatores que estão a influenciar a valorização do imobiliário em Portugal, um dos principais é a falta de oferta. A seguir à crise financeira, existia um stock muito grande de imóveis para comercialização e, como o setor financeiro tinha cortado substancialmente o crédito, esse stock foi-se acumulando durante a crise e, praticamente, deixou de haver construção nova. A seguir à crise financeira e com a abertura dos bancos para o crédito, todo esse stock foi comercializado, mas não se assistiu ao mesmo tempo ao aparecimento de novos empreendimentos imobiliários ou, pelo menos, ao nível daquilo que seria expectável em termos da oferta necessária.

O problema que temos neste momento é que a oferta não está em equilíbrio, em relação à procura. Temos muitas zonas, por exemplo fora dos grandes centros, onde praticamente não existe construção nova, onde o mercado dos usados tem subido muito acima daquilo que seria expectável, porque há falta de produto.

Mas este não será o único motivo que explica a subida dos preços.

Há outros fatores que estão a influenciar isto. Hoje em dia não é fácil encontrar uma empresa de construção, todas as empresas de construção estão cheíssimas de trabalho, há falta de mão de obra no setor e não conseguem dar resposta.

Todas estas situações que vivemos nos últimos anos, nomeadamente a quarentena e agora esta convulsão da guerra, etc, cria alguma incerteza nos investidores e muitos acabam por adiar os seus investimentos.

Há aqui um conjunto de fatores que estão a contribuir para que se mantenham os níveis de oferta baixos e, pelas leis da oferta e da procura, isso põe pressão em cima dos preços.

Para essa pressão também contribui a previsão de aumento das taxas de juro?

O aumento das taxas de juro poderá ter aqui um efeito do lado da procura. Eventualmente, poderá reduzir alguma procura interna para a aquisição, nomeadamente de habitação. Não nos parece que já exista algum reflexo no mercado desse aumento das taxas de juro, aliás, ele também ainda não é substancial.

Já falou da recuperação de casas. Com a pandemia as pessoas também começaram a dar mais importância ao espaço onde vivem?

Sim, a pandemia trouxe aqui alguns fenómenos que são novos. Aumentou novamente a procura de habitação em zonas mais remotas, mais periféricas, mais rurais, porque as pessoas começaram a perceber que perante este tipo de situações é importante ter uma casa em zonas menos populosas. Por outro lado, a questão do teletrabalho também acabou por trazer outras necessidades, dentro do espaço de habitação começa a ser importante ter também um espaço de trabalho ou escritório e verifica se muitas pessoas a fazerem essa conversão das habitações. Aliás, na sequência da própria quarentena, ainda muita gente está em teletrabalho.

Todos estes fatores que tem elencado têm impacto agora na avaliação. Ou seja, a avaliação das próprias casas também mudou?

Não tem muito impacto, porque se há realmente um setor que foi muito resiliente durante a pandemia, foi o setor imobiliário. Continuaram a existir transações de habitação, continuou a assistir-se a alguma estabilização de preços, mas, entretanto, também já há uma subida outra vez.

Não nos parece que estes fatores estejam a contribuir para alterações ao nível das avaliações. Há aqui um fator, quando falamos de promoção imobiliária, de desenvolvimento de novos projetos imobiliários, um fator que tem contribuído para alterações a nível das avaliações, mas que tem a ver com outro fator que ainda há pouco me esqueci de referir: o aumento dos custos de construção, dos fatores de produção na construção, que têm subido alguns vertiginosamente.

Esse aumento dos custos de construção obviamente tem impacto nas avaliações, tem impacto na avaliação dos terrenos, que são afetados por os custos de construção serem mais elevados, como também tem impacto sobre os valores finais da construção, porque a estrutura de custos mudou totalmente.

Com os portugueses a preferirem agora as periferias aos centros da cidade, há uma tendência para os preços se aproximarem?

Penso que não. Nota-se e haverá essa tendência para uma subida dos preços na periferia, mas julgo que não se vão aproximar aos preços que se praticam nos centros das cidades. Os centros continuam a ser zonas de elevadíssima procura, onde a oferta ainda é mais escassa do que nas periferias, onde ainda se vai construindo alguma coisa e, apesar de poder existir alguma convergência de preços, nunca será muito marcada.

Além das preferências dos portugueses, os próprios critérios de avaliação também têm evoluído, até pelas alterações na tributação. A localização, a vista, acessibilidades, conforto térmico, são pormenores que hoje têm mais peso. Como avalia o parque residencial português? As casas em Portugal são boas?

O parque residencial português melhorou bastante em termos de qualidade, a própria legislação tem ido nesse sentido. Hoje em dia há muitas exigências, sobretudo até do ponto de vista energético. Aliás, isso verifica-se atualmente com alterações que têm existido ao nível de regulamentos europeus, no sentido de aumentar a eficiência energética dos edifícios.

Neste momento, Portugal, como todos os países comunitários, tem metas bastante ambiciosas na melhoria da eficiência energética dos edifícios. Isso potencia a qualidade da construção, porque edifícios eficientes, do ponto de vista energético, necessitam também de uma melhoria substancial na qualidade da construção. É um caminho que vai levar-nos a termos cada vez melhor construção, melhor e melhor habitação.

Este tema da eficiência energética dos edifícios é um tema que vai conviver connosco todos os dias, porque é um tema completamente central para toda a União Europeia.

Mas ainda encontram casas com fracas ou poucas condições de habitabilidade?

Se tivermos a falar de construção nova, hoje já é difícil encontrar casas sem os padrões mínimos. Obviamente, no mercado imobiliário de usados, no mercado residencial, ao longo das várias décadas a legislação foi-se alterando, os próprios gostos e exigências dos compradores foram-se alterando. Se pensarmos numa habitação nos anos 70 e compararmos com o que é construído hoje em dia, existe um gap tremendo em termos daquilo que é a qualidade da construção e as preocupações que tínhamos e os próprios padrões de uso de uma habitação.

Tem havido claramente um aumento da exigência dos compradores, dos consumidores e uma resposta por parte da legislação, sobretudo europeia. Faz-se muito boa construção hoje em Portugal.

Qual deverá ser a tendência, os portugueses vão continuar a preferir comprar a arrendar casa? A oferta vai ser suficiente? Os preços vão continuar a subir? Qual é a sua sensibilidade?

A questão do arrendamento está muito ligada à legislação, quanto mais restritiva for a legislação para o arrendamento, mais difícil será desenvolvermos esse setor. Os portugueses habituaram-se a adquirir casa e, muito provavelmente, será esse o caminho que se irá manter, mesmo com uma potencial subida das taxas de juro.

Aquilo que entendemos que irá acontecer nos próximos anos, que é capaz de ser uma novidade a nível dos consumidores, será uma muito maior informação ao nível da eficiência energética e dos edifícios. Apesar de ser um tema que existe em Portugal desde 2008, a questão dos certificados energéticos dos edifícios, os consumidores ainda não estão suficientemente informados ou despertos para a importância, por exemplo, de adquirir uma casa que tenha um certificado energético nas classes mais altas e das vantagens que isso traz.

Essa sensibilização para a questão da eficiência energética é aquilo a que vamos assistir no curto, médio prazo, no nosso setor, setor residencial, e será onde vamos assistir a uma maior evolução. Ou seja, a partir do momento em que os consumidores estejam mais despertos para esta questão da eficiência energética e sejam mais exigentes na procura de casa, sobretudo procurando as classes mais altas, muito provavelmente também será aí que os promotores vão procurar construir edifícios residenciais muito mais eficientes.

Os avaliadores são poucos e mal pagos

Quem são estes profissionais? Quais são os critérios de seleção? Qualquer um pode ser avaliador?

Não. Hoje em dia, são maioritariamente profissionais da área de economia e gestão e das engenharias. Depois têm formação específica na área de avaliação. Já temos no país um conjunto grande de pós-graduações e mesmo MBA com formação específica na área da avaliação imobiliária.

É suficiente? Está confortável com a oferta que existe em Portugal?

Sim, nós defendemos que a formação de um perito avaliador deve ser contínua e através da ASAVAL promovemos todos os anos um plano de formação continuo dos nossos associados. Nestes últimos anos demos um salto muito grande em termos daquilo que é a formação de um perito avaliador, o nível de formação de um perito avaliador hoje não tem absolutamente nada a ver com o que acontecia há 15 ou 20 anos. É sempre possível fazer melhor e investir mais, mas não estamos atrás de outros países.

Há várias áreas que se têm queixado da falta de profissionais neste momento. Isso também acontece neste sector?

Sim, acontece. Infelizmente, a área da avaliação imobiliária não é uma área onde a totalidade dos peritos avaliadores se dediquem a 100 por cento ou em exclusividade à atividade. Uma parte dos peritos avaliadores ainda funcionam em part-time, têm outras profissões, e isso faz com que, naquelas situações onde há uma maior degradação dos honorários, como temos vindo a referir, esses peritos acabem por se converter a outras áreas profissionais e abandonem a avaliação.

Era importante que houvesse uma maior profissionalização dos peritos avaliadores e uma maior exclusividade à profissão, facilitaria também a formação. Mas está tudo ligado à sustentabilidade da atividade, nós não conseguimos atrair mais peritos avaliadores para o setor enquanto esta questão não estiver totalmente sanada, porque as pessoas depois têm receio de estar a entrar para uma profissão ou para uma atividade que não lhes garante a sustentabilidade.

Qual é a média salarial?

A maior parte dos peritos avaliadores que operam no mercado fazem-no como prestadores de serviços, portanto, não consigo referir uma média salarial. Consigo indicar que, por exemplo, para a avaliação de um apartamento os bancos pagam valores que, na sua maioria, ainda estão abaixo dos 100 euros, o que é manifestamente pouco para o trabalho envolvido e para a responsabilidade assumida.

Os avaliadores reivindicam melhores condições de trabalho e melhores remunerações. A Associação reuniu recentemente com bancos e gestoras de fundos, já têm resultados destes encontros?

Isto é um processo. A questão da sustentabilidade do setor tem sido discutida, praticamente, desde que saímos da crise financeira. Conseguimos alguma atualização de um ou dois bancos, a atualização de honorários, mas sobretudo conseguimos um trabalho importante de sensibilização da banca nacional, no sentido de uma necessidade de revisão dos honorários de uma forma mais profunda.

Como, normalmente, a contratação de peritos avaliadores processa-se nos meses de setembro e outubro para o ano seguinte, criámos aqui um início de negociações e de sensibilização para facilitar depois o processo de negociação.

Tendo em conta que descreveram um cenário muito complicado para estes profissionais, isto será suficiente? Já têm pensadas mais medidas?

A ASAVAL a posição que toma é sempre de diálogo e de sensibilização dos clientes dos nossos associados, neste caso o sector financeiro. O que temos previsto é continuar nesta via do diálogo.

Um movimento do setor esteve em greve até há pouco tempo, por melhores remunerações. Admitem fazer o mesmo?

Não. Esse movimento é informal, não está ligado à nossa Associação. Respeitamos todas as iniciativas ligadas à sustentabilidade da atividade, mas não nos revemos neste tipo de ação.