Habitação. Governo quer simplificar licenciamentos mas medida motiva críticas e dúvidas

As propostas do Governo para combater a crise na habitação, que na sexta-feira começam a ser debatidas no Parlamento, incluem a simplificação dos licenciamentos, medida contestada e questionada por arquitetos e municípios.

Propõe-se que os projetos de arquitetura passem a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas, o que levou os arquitetos a reivindicarem um "papel mais central".

No parecer emitido ao programa Mais Habitação, a Ordem dos Arquitetos defendeu que "promotor, projetista e construtor devem ter as suas responsabilidades bem definidas", afirmando-se "totalmente contra normas desresponsabilizantes ao nível civil e contraordenacional dos promotores, construtores ou outros intervenientes", como o diretor da fiscalização e o revisor de projeto.

Os arquitetos sublinharam a "urgência de um novo Código da Edificação", que reveja e consolide os mais de 2.000 diplomas legais dispersos, algo "fundamental para poderem exercer a responsabilidade que lhes é exigida e à qual não se escudam, desde que, e quando, o Estado não se demita do seu papel".

Quando a proposta de simplificação dos licenciamentos foi conhecida, a presidente da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP), Luísa Salgueiro, defendeu a necessidade de cautelas, bem como de uma garantia de que os municípios continuam a decidir sobre a gestão urbanística.

O líder dos Autarcas Social-Democratas, Hélder Sousa Silva, vice-presidente da ANMP e presidente do município de Mafra, referiu então que a medida "compromete claramente um bom planeamento" do território, tendo um impacto "brutal" na capacidade autárquica de gestão urbanística.

A proposta do Governo prevê também que as entidades públicas sejam penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres e que o licenciamento municipal seja limitado "às exigências urbanísticas".

Esta disposição foi criticada pelo presidente da Câmara Municipal de Viseu, Fernando Ruas, antigo presidente da ANMP, que alertou que "as autarquias podem ser apanhadas muito mais tarde com processos que lhes passaram à margem".

A simplificação do licenciamento retira autonomia aos municípios, frisou, alertando: "Se isto se começa a alargar a outros campos, um dia destes temos o Governo a decidir sobre aquilo que são áreas específicas dos municípios.".

O autarca contestou também a penalização financeira das entidades públicas que não respeitem os prazos previstos na lei para a emissão de pareceres ou tomada de decisão.

O Governo aprovou a versão final do programa Mais Habitação, após consulta pública, num Conselho de Ministros realizado em 30 de março.

O pacote de medidas tem um custo estimado de 900 milhões de euros e visa responder à crise da habitação com cinco eixos: aumentar a oferta de imóveis utilizados para fins de habitação, simplificar os processos de licenciamento, aumentar o número de casas no mercado de arrendamento, combater a especulação e proteger as famílias.

Incentivos ao arrendamento passam por restrições ao alojamento local

As propostas do Governo para combater a crise na habitação assentam em incentivos ao arrendamento, que passam por limitar o alojamento local.

As novas licenças de alojamento local vão ser suspensas até 31 de dezembro de 2030 no território continental, com exceção de zonas do interior identificadas pelo Programa Nacional para a Coesão Territorial.

Destas zonas fazem parte mais de 200 concelhos, 45 dos quais no Alentejo, mas também no Algarve, Alto Minho, Alto Tâmega, Área Metropolitana do Porto (um), Ave, Aveiro, Beira Baixa, Beiras e Serra da Estrela, Cávado, Coimbra, Douro, Leiria, Lezíria do Tejo, Médio Tejo, Tâmega e Sousa, Trás-os-Montes e Viseu.

A proposta de lei do Governo prevê ainda que os registos emitidos à data de entrada em vigor das novas regras caduquem a 31 de dezembro de 2030, sendo, a partir daí, renováveis por cinco anos. Esta caducidade não se aplica aos estabelecimentos de alojamento local cujos empréstimos ainda não tenham sido integralmente liquidados em 31 de dezembro de 2029.

Em audiência parlamentar, a associação Alojamento Local Em Portugal (ALEP) alertou que o programa Mais Habitação "pode matar o alojamento local", frisando que o setor "representa 42% das dormidas turísticas do país" e emprega diretamente "pelo menos 60.000 pessoas".

Segundo dados da ALEP, em 31 de dezembro de 2022 constavam do Registo Nacional de Turismo 108.523 alojamentos locais, representando 249.023 quartos em todo o país. Lisboa e Porto representavam 28% da oferta, dominada pela região do Algarve, com 40 mil registos.

Desse total, mais de 10 mil registos estavam inativos, principalmente em Lisboa e Porto, e a ALEP concorda que é preciso limpar essa base.

No prazo de dois meses a contar da entrada em vigor das novas medidas propostas pelo Governo, os titulares do registo de alojamento local serão obrigados a efetuar prova da manutenção da atividade de exploração.

O Governo quer incentivar a transferência para o mercado de arrendamento de casas atualmente afetas ao alojamento local, oferecendo isenção de IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares) sobre as rendas até 31 de dezembro de 2030. .

Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024 e apenas os imóveis com registo até 31 de dezembro de 2022 serão elegíveis.

Simultaneamente, o alojamento local vai passar a pagar uma contribuição extraordinária cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 35%.

A ALEP considera esta contribuição uma dupla tributação "abusiva e coerciva", que tornará "inviável" a manutenção do negócio "em todas as zonas em que a taxa for implementada", conduzindo "ao encerramento, ou até mesmo à falência, de muitos operadores".

A ALEP critica ainda a atribuição de competências aos condóminos para se oporem à atividade de alojamento local em frações autónomas ou em partes de prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício (salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para esse fim ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar essa mesma utilização).

As propostas de lei do Governo, que incluem outras medidas, como o arrendamento forçado de casas devolutas ou o fim dos vistos "gold", vão ser debatidas na generalidade em plenário da Assembleia da República.